Stan surowy domu 100 m² — koszty, etapy i checklista
197 612 zł netto w przykładzie KBPRO. Poznaj zakres trzech etapów, sprawdź kluczowe wydatki i przygotuj się do rozmowy z wykonawcą.
Ile kosztuje zamknięcie bryły domu?
Masz projekt, oglądasz oferty i chcesz wiedzieć, od jakiej kwoty zacząć? W przykładzie KBPRO dom o powierzchni użytkowej 100 m² kosztuje 197 612 zł netto do stanu surowego zamkniętego. Poniżej rozkładamy tę kwotę na etapy i pokazujemy, co ustalić przed wyborem wykonawcy.
Twój punkt odniesienia
197 612 zł nettoStan surowy zamknięty · przykład KBPRO
- Powierzchnia użytkowa
- 100 m²
- Kondygnacje / strop
- 2 / 1
- Koszt na m² użytkowy
- 1 976 zł netto
- Region przykładu
- Mazowieckie
Założenia i pochodzenie wyceny
Źródło kwot: przykład kalkulatora budowy domu KBPRO opublikowany 28 października 2026 r. To orientacyjna kalkulacja modelowa. Cenę dla Twojej budowy ustalisz na podstawie projektu, warunków działki, aktualnych ofert i terminu realizacji.
- Bryła: dwie kondygnacje, modelowy rzut około 50 m², jeden strop żelbetowy 50 m² i schody.
- Technologia: ławy fundamentowe, mur Porotherm 25, dach dwuspadowy z blachodachówką.
- Narzuty w przykładzie: koszty pośrednie 20%, koszty zakupu 6%, zysk 12%, według podstaw przyjętych w kalkulatorze.
- Sposób prezentacji: kwoty netto, stawki na m² zaokrąglone osobno. Kwotę brutto i właściwą stawkę VAT potwierdź w ofercie.
Trzy etapy, jeden budżet
Największą część kwoty pochłaniają ściany, strop i dach. Zacznij porównywanie ofert od tej pozycji, a następnie sprawdź zakres fundamentów i stolarki.
- 01 · Stan zerowy36 150 zł netto
18,3% budżetu · 362 zł/m² użytkowy
Wykop, ławy, ściany fundamentowe, hydroizolacja i ocieplenie fundamentów.
Ustal w ofercie: roboty ziemne, wywóz gruntu, zasypki i zagęszczanie oraz ich sposób rozliczenia.
Ilości przyjęte w przykładzie
Wykopy 40 m³, ławy 13 m³, ściany fundamentowe 28 m², hydroizolacja 78 m², ocieplenie ścian fundamentowych 28 m². Ilości dla własnej budowy przyjmij z projektu i przedmiaru.
- 02 · Ściany, strop i dach130 501 zł netto
66,0% budżetu · 1 305 zł/m² użytkowy
Konstrukcja ścian, strop, schody, komin, więźba i pokrycie dachu wraz z obróbkami oraz rynnami.
Ustal w ofercie: technologię, parametry materiałów, zakres montażu, rusztowania i sprzęt do transportu pionowego.
Ilości przyjęte w przykładzie
Ściany nośne 151 m², działowe 53 m², strop 50 m², schody, komin 6 mb, więźba i blachodachówka 57 m² oraz obróbki z rynnami 44 mb.
- 03 · Okna i drzwi30 961 zł netto
15,7% budżetu · 310 zł/m² użytkowy
Dziewięć okien i dwoje drzwi zewnętrznych w modelowym zestawieniu. Stolarka zamyka bryłę domu.
Ustal w ofercie: wymiary, parametry stolarki, sposób montażu, uszczelnienia, transport i termin dostawy.
Materiały, robocizna, sprzęt — skąd bierze się suma?
- Materiały: 91 837 zł.
- Robocizna: 66 525 zł.
- Sprzęt: 8 077 zł.
- Narzuty wykonawcy: 31 173 zł.
Razem 197 612 zł netto. To drugi podział tej samej kwoty, według rodzaju kosztu. Każdy z trzech etapów powyżej zawiera już przypisane mu składniki.
Co obejmuje stan surowy zamknięty?
W tym przykładzie
- Fundamenty i ich izolacje.
- Ściany, strop i schody.
- Więźba, pokrycie, obróbki i rynny.
- Okna oraz drzwi zewnętrzne.
Osobny budżet
- Działka, projekt i obsługa budowy.
- Przyłącza i zagospodarowanie terenu.
- Instalacje, ogrzewanie i wentylacja.
- Elewacja, tynki, podłogi i wykończenie.
Budżet bezpieczeństwa: dodaj oddzielną rezerwę dobraną do rozpoznanych ryzyk. Jej wysokość uzgodnij po analizie gruntu, dokumentacji, logistyki i kompletności ofert.
Checklista przed wyborem wykonawcy
Przekaż każdej ekipie ten sam zestaw informacji. Odpowiedzi porównuj pozycja po pozycji.
- Projekt i przedmiarTen sam zestaw rysunków, ilości i standard materiałów dla wszystkich oferentów.
- Kompletna cenaMateriały, robocizna, sprzęt, narzuty, transport, rozładunek i kwota brutto.
- Organizacja budowyDojazd, składowanie, dostęp do prądu i wody, odpady oraz dostawy.
- Terminy i odbioryStart, etapy, przerwy technologiczne, dostępność ekip i terminy kontroli.
- Zmiany i rozliczeniaPisemna akceptacja zakresu oraz ceny prac dodatkowych przed ich rozpoczęciem.
Pytania przed startem
Czy 197 612 zł wystarczy na mój dom?
Ta kwota opisuje jeden wariant KBPRO. Twój budżet zależy od projektu, warunków działki, regionu, dostaw i ofert wykonawców. Ustaw własne parametry, a następnie potwierdź zakres i cenę z ekipą.
Co najbardziej wpływa na koszt?
W tym przykładzie konstrukcja z dachem odpowiada za około 66% sumy. Przy porównaniu wariantów sprawdź powierzchnię i geometrię dachu, technologię stropu, fundament oraz zestawienie stolarki. Zmiana bryły wpływa na kilka pozycji jednocześnie.
Ile trwa dojście do stanu surowego zamkniętego?
Termin ustal z wykonawcą i kierownikiem na podstawie technologii, pory roku, dostaw i kolejności robót. Harmonogram powinien uwzględniać przerwy technologiczne oraz odbiory przed zakryciem robót.
Czy prosty dom parterowy kosztuje tyle samo na m²?
Przy tej samej powierzchni użytkowej parter i dom piętrowy mają inny udział fundamentów, dachu, stropu i schodów. Porównaj kompletne warianty w kalkulatorze. Zobacz także poradnik o domu do 70 m².
Podstawa poradnika: przykład kalkulatora KBPRO z 28.10.2026; opracowanie redakcyjne KBPRO. Role projektanta i kierownika oraz organizację procesu budowy opisuje GUNB — procedury budowlane (odczyt 29.10.2026). Wizualizacja ma charakter poglądowy.